ПЕРЕВОД ЗЕМЛИ И РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА

ПЕРЕВОД ЗЕМЛИ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ

Составляется Отчет о комплексном почвенно-экологическом обследовании земельного участка и производится определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка для предоставления в Министерство экологии и Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области (отчёты об оценке необходимы для получения заключения от Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области о возможности перевода земельного участка из одной категории в другую).

Цена работ: от 60 000 рублей, далее в зависимости от объёма работ и площади земельного участка.

РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Проводится анализ рынка земельных участков, расчет рыночной стоимости земельных участков методом сравнения продаж и доходным методом, согласование результатов определения рыночной стоимости, полученной разными методами и определение рыночной стоимости земельного участка или земельной доли. На выходе составляется отчёт об оценке в соответствии с 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО 1,2,3.

Цена работ: от 60 000 рублей, далее в зависимости от обьёма работ и площади земельного участка.

Документы необходимые для работы:

- документы о юридическом статусе земельного участка (свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды земельного участка);

- выписка о кадастровом учете (для выполнения работ по кадастровой оценке форма В5, В6 с координатами земельного участка).

О переводе:

Наша организация проводит работы по переводу земельных участков из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования в соответствии с ФЗ №172 от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в соответствии с перечнем документов, необходимых для принятия решения о предоставлении земельных участков (утвержденных постановлением Правительства Московской области от 17 февраля 2005 г. №103/6)

Для целей перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, либо изменения вида разрешенного использования производится расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, находящихся в границах оцениваемого земельного участка. Полученный результат сопоставляется со средним значением удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения первой группы (1.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности). Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445, которое представлено в приложении № 2 к распоряжению Министерства экологии и природопользования Московской области от 26.11.2013 г. № 563-РМ.

Изменение категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Подготовка документов по изменению категории и вида разрешенного ипользования для предоставления в правительство Московской области.

Подготовка презентаций, бизнес-планов, проектов застройки территории, общественных слушаний.

Решение вопросов согласования в министерствах Московской области.

Получение постановления по изменению категории и вида разрешенного использования.

О рыночной оценке земельных участков:

При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется. Оценка земли проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием. При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

его целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
существующее использование земельного участка.

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков.

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставок арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.